부동산 오피스텔 투자 세금총정리 (취득세 양도세 보유세)
- 멱테크(티끌모아 건물주)/티끌모으는 재테크
- 2022. 2. 3. 12:00
부동산 오피스텔 투자
오피스텔 세금 총정리
부동산을 투자 할 때는 세금이 절대 빠질 수가 없습니다. 오늘은 오피스텔 투자시 알아야할 세금을 총정리해 보겠습니다.
오피스텔을 매매하고 세입자에게 세를 주고 양도 할 때까지 취득세, 보유세, 부가가치세, 양도세 까지 신경써야할 세금 항목이 많다. 또한, 오피스텔을 주택으로 사용하느냐, 오피스로 사용하느냐에 따라서 오피스텔의 성격이 달라지게 되어 세금도 차이가 나게 됩니다. 그래서 매매 전에 세금관련 공부를 통해 본인의 목적에 맞게 매매를 진행하여야 세금을 아낄 수 있습니다.
오피스텔 취득세
부동산을 취득할 경우 취득세가 부과됩니다. 오피스텔은 취득 시에 무조건 4.6%로 동일한 취득세가 부과됩니다.
그러나 아파트, 빌라, 다세대 주택의 경우에는 주택 수에 따라서 취득세가 차등으로 부과됩니다. 주거용으로 사용하는 오피스텔을 보유한 상태로 조정지역에 주택을 산다면 취득세를 8%나 내야합니다. 또한, 주거용 오피스텔과 주택이 2주택 이상일 때 추가로 주택을 구매한다면 취득세가 12%가 중과 됩니다. 그러나 2주택일 때 오피스텔을 구매한다면 4.6%의 취득세만 고정으로 부과하면 됩니다.
만약 주택과 오피스텔 모두 매매할 예정이라면 주택을 먼저 구매한 뒤에 오피스텔을 구매하는 것이 세금을 덜 내는 방법입니다. 오피스텔 분양권을 매매한 경우에는 일반임대사업자, 주택임대사업자, 무등록에 따라서 세금 혜택에 차이가 있습니다. 사업자 관련해서는 아래 링크에서 자세히 확인 가능합니다.
오피스텔 보유세
매년 6월 1일을 기준으로 지자체에서 재산세를 부과합니다. 소유한 부동산 중 주택과 토지에 대해서 일정 금액일 넘게 되면 추가로 종합부동산세가 부과됩니다.
오피스텔은 공부 상 근린생활시설로 구분이 되기 때문에 상가분 재산세를 부과하게 됩니다. 주거용이나 일반용 오피스텔에 상관없이 재산세는 공부상의 목적에 따라 세금이 부과되기 때문에 상가분 재산세가 적용됩니다. 공부상 상가이기 때문에 오피스텔은 종합부동산 대상에는 제외됩니다.
하지만 오피스텔을 임대 주택으로 등록했거나 주택분 재산세 부과를 신청했다면 추가적으로 확인이 필요합니다.
오피스텔 양도세
오피스텔 뿐만 아니라 모든 부동산을 매매할 때는 양도소득세를 부과하여야 합니다. 하지만 양도소득세가 계산하기가 정말 쉽지 않습니다. 조정지역 대상여부, 보유 주택 수, 보유 기간, 일시적 2주택 등 고려해야할 부분이 많습니다. 특히, 오피스텔은 주택으로 사용했느냐, 오피스로 사용했느냐에 따라서 세금에 차이가 있어 가장 많이 혼동하는 부분입니다.
결국, 오피스텔이 주택 수에 포함되느냐 안되느냐가 가장 중요합니다. 2020년 8월 12일 이전에는 오피스텔을 주거용으로 사용했어도 주택으로 보지 않았지만 법이 개정된 이후 부터 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택으로 포함되게 되었습니다.
주거용 오피스텔(2020년 8월 12일 이전 취득) - 주택 미포함
주거용 오피스텔(2020년 8월 12일 이후 취득) - 주택 수 포함
일반 오피스텔(취득일 상관 없음) - 주택 수 미포함
주택수 여부에 따른 양도소득세는 아래 글에서 확인 가능합니다.
오피스텔을 구매할 때 확인 해야할 것은 결국 오피스텔을 어떤 사업자로 등록해서 세금 혜택을 받을 것인가, 내가 보유한 주택 수가 어떻게 되는지 확인할 필요가 있습니다.
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