오피스텔 일반임대사업자 등록시 장단점

오피스텔 투자 시 꼭 알아야 할 정보

임대사업자 종류에 따른 세금정보

'일반임대사업자'

 

 

안녕하세요. 예비 건물주 기며기입니다.

 

정부의 아파트 규제가 강해지면서 투자자들이 새로운 곳으로 눈을 돌리기 시작했습니다.

바로 규제가 아파트에 비해 조금 덜한 오피스텔입니다.

 

부동산 투자에 있어서 가장 어려운 것이 세금에 대한 부분입니다.투자를 하기 전에 세금에 대한 부분도 수익률에 꼭 포함을 해서 이익에 대한 부분을 계산하고 투자를 진행해야 합니다.오늘은 오피스텔 투자 시 꼭 알아야 하는 임대사업자 종류별 세금 정보를 알아볼게요.

 

오피스텔 임대사업자 종류

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임대사업자란, 민간임대주택에 관한 특별법에 의해서 임대 목적으로 제공하는 주택에 대한 사업자를 내는 것을 말합니다.

쉽게 이야기해서 임대업으로 돈을 벌면 사업자로 등록해서 세금을 내라는 이야기입니다.

 

오피스텔 분양을 받은 뒤 아래와 같이 세 가지의 선택을 할 수 있습니다.

 

1. 일반임대사업자

: 오피스텔을 주거용이 아닌 사무실 용도로 사용할 때 등록하는 임대사업자

 

2. 주택임대사업자

3. 무등록

 

투자자의 상황에 따라 장점과 단점이 있기 때문에 본인의 상황에 맞는 임대사업자 종류를 선택하시면 됩니다.

오피스텔 투자 첫 번째 임대사업자의 장단점에 대해서 알아보겠습니다.

 

오피스텔 일반임대사업자 장점

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1. 부가세 환급

 

건물지분에 대해서 10%의 부가세를 돌려받을 수 있습니다.

분양받은 후 20일 이내에 일반임대사업자를 등록한 뒤 중도금 납입시 마다 부가세를 환급받습니다.

이때 20일이 지나면 부가세 환급이 되지 않으니 분양 계약 후 바로 임대사업자 등록이 필요합니다.

일반임대사업자 등록 후 중도금 납부 영수증으로 부가세 환급을 신청하셔야 합니다.

일반임대사업자 신고 및 부가세 환급 신청 방법은 세무서에서 신청하거나 홈텍스에서 간편하게 신청 가능합니다.

 

2. 주택수 미포함

 

일반임대사업자는 사무실 용도로 사용하기 때문에 주택수에 포함되지 않습니다.

그래서 청약 신청 시 1 주택으로 포함되지 않으며, 종합부동산세 납부를 하지 않아도 됩니다.

 

 

 

 

 

 

오피스텔 일반임대사업자 단점

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1. 취득세 부과

당연한 이야기겠지만 주택임대사업자와 다르게 일반임대사업자는 4.6%의 취득세가 부과됩니다.

 

2. 전입신고 및 실거주 불가

오피스텔로 이용하는 일반임대사업자로 세입자가 전입신고를 할 수 없습니다.

세입자가 전입 신고를 하게 되면 임대인에게 과태료와 부가세를 환급해야 합니다.

그래서 세입자를 받을 때 신경 쓸 부분이 많습니다.

 

3. 10년 의무 임대기간

10년간 의무적으로 임대기간을 준수해야 합니다.

중간에 포괄양도 가능하기는 합니다.

이 부분은 다음에 다루어 보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

오피스텔 일반임대사업자 개인 의견

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저는 부동산 전문가가 아니라 실제 투자하면서 공부한 내용이므로 저의 생각은 참고만 부탁드립니다.

 

 

오피스텔을 분양받았을 경우 일단 일반임대사업자로 등록하여서 부가세를 환급받는 것이 좋습니다.

중도금은 보통 대출을 통해서 납부하기 때문에 계약금만 있으면 오피스텔 분양권에 투자 가능합니다.

또한, 은행에서 내는 중도금에 대한 부가세 환급을 계속 받기 때문에 실제로 투자금은 점점 줄어들게 됩니다.

그리고 오피스텔이 완공된 후 취득을 할 때 주택임대사업자로 할지 일반임대사업자로 할지 다시 결정할 수 있습니다.

취득 후 주택임대사업자로 변경했다면 부가세 환급 분은 반납해야 하지만 취득세를 감면받기 때문에 크게 타격이 있지는 않을 것 같습니다.

 

일반임대사업자를 유지할 경우 목적에 따라 향후 처우가 달라질 것 같습니다.

오피스텔의 시세차익이 목적이지만 이미 다주택자여서 종합부동산세가 걱정이라면 일반임대사업자 등록이 가장 좋은 방법인 것 같습니다.

 

일반임대사업자의 오피스텔은 주택수에 미포함되기 때문에 양도 시에도 양도세 관련 절세 혜택이 있습니다.

일반임대사업자로 일정기간 임대를 주고 추후 매도 시에 포괄양도를 통해 오피스텔을 매도하여 시세차익을 보는 것이 맞을 것 같습니다.

 

다만, 세입자를 구하는 데에 있어 주택임대사업자보다는 어려움이 있을 것으로 예상됩니다.

결국 이경우는 수요가 많은 도심지역 역세권일 경우 시세차익이 높고 수요자가 많은 오피스텔일 때 해당이 될 것 같아요.

 

10년 의무임대기간을 유지하면서 임대수익이 목적이라면 사실 일반임대사업자보다는 주택임대사업자가 더욱 이득이 된다고 생각합니다.

이 부분은 주택임대사업자를 알아볼 때 다시 다뤄 보겠습니다.

 

 

오피스텔 주택임대사업자 등록 시 장단점

 

 

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