오피스텔 무등록 하기 위한 임대사업자 폐업 방법

오피스텔 무등록 하기 위한 임대사업자 폐업 방법

오피스텔 무등록 하기 위한

임대사업자 폐업신고 방법

안녕하세요. 예비 건물주 기며기입니다.

 

19년도에 분양받은 오피스텔이 완공되어서 11월 입주를 하게 되었습니다. 일단 일반 임대사업자로 등록을 하고 취득세를 환급받았는데 이번에 무등록으로 오피스텔을 운영하기 위해서 세무에 가서 폐업 신고를 하였습니다. 지난번 오피스텔 무등록에 대해서 언급한 적이 있었는데 저의 경우에는 임대사업자와 비교해 보았을 때 오피스텔 무등록이 이점이 있을 것 같아 폐업하게 되었습니다.

임대사업자/무등록 세금 비교  

 

준공중인 오피스텔 모습
준공중인 오피스텔

 

오피스텔 무등록 이란?


정확한 명칭이 없어 무등록 오피스텔이라고 하지만 불법적인 부분이 아닙니다. 임대사업자를 내지 않은 오피스텔을 무등록이라고 합니다. 일반 임대사업자나 주택임대사업자를 했을 때의 혜택을 포기하더라도무등록을 하는 가장 큰 이유는 임대사업자를 냈을 때 지켜야할 의무 때문입니다. 일반임대사업자와 주택임대사업자의 혜택은 아래 링크 걸어 두었습니다.

 

일반임대사업자 장단점 

주택임대사업자 장단점

 

임대사업자의 장점은 일단 부가세 또는 취득세 환급을 통하여 오피스텔을 어림 잡아 3~6% 정도 저렴하게 구매할 수 있다는 점입니다. 오피스텔을 임대사업자 등록을 하지 않으면 부가세 10%(분양가에 포함돼 있음)와 취득세 4.6%를 고스란히 내야 하기 때문에 대부분 임대사업자를 등록하게 됩니다. 

 

이런 혜택을 포기하고 임대사업자를 폐업한 첫 번째 이유는 바로 의무 임대기간 때문입니다. 단기 임대사업자 4년이 없어지고 이제 10년 임대의무기간으로 바뀌었습니다. 임대사업자로 영업을 시작하면 10년을 의무적으로 임대해야 하며 임대료를 5%만 올릴 수 있는 단점이 있습니다. 물론 포괄 양수라는 방법이 있지만 일반 임대는 일반 임대에게, 주택임대는 주택임대에게만 물건을 팔 수 있어 매매가 쉽지 않습니다.

 

두 번째 이유는 전입신고 불가 이유 때문입니다. 분양을 받은 후 일반 임대사업자를 등록하게 되면 오피스텔의 건물분에 대해 10% 부가가치세를 환급해주게 됩니다. 계약금과 중도금을 내면 어림잡아 5% 돈이 환급되기 때문에 완공 되기 전 까지 굴릴 수 있는 현금이 생기게 됩니다. 그래서 일반임대사업자를 등록하시는 분들이 많은데 그렇게 되면 완공이 된 후 임대를 주게 될 때 오피스텔을 사무실로 사용하여야 합니다. 주거용 오피스텔이지만 세입자에게 전입신고 불가라는 조건을 제시해야하는데 이부분이 불법입니다. 심지어 세입자가 전입신고를 하여서 본인이 피해를 보게 되어도 어디 하소연할 곳이 없다는 점입니다. 전입신고를 하게 되어 주택으로 사용하게 되면 환급받았던 부가가치세도 뱉어내고 의무사항 미준수로 과태료도 내어야 합니다. 심지어 전입신고 불가 물건에 대해서 세도 잘 안나가 공실률이 높아집니다. 

 

이런 이유와 함께 저는 5년 이내에 오피스텔을 매도할 생각이므로 일반임대사업자를 폐업했습니다. 임대사업자를 개시하기 전에는 과태료 없이 폐업이 가능하기 때문에 취득해서 임대인을 받기 전에 폐업을 하였습니다. 임대사업자로 개시를 한 후에 과태료 없이 폐업을 하려고 하면 여러 가지 조건이 필요하기 때문에 빠른 결정이 필요합니다.

동원 베네스트로프

 

임대사업자 폐업 방법


임대사업자 폐업은 세무서에서 진행하면 됩니다. 과정이 어렵고 복잡할 줄 알았는데 정말 간단했습니다. 임대사업자를 등록한 세무서에 방문하여 1층 종합민원실에서 휴/폐업 신고서를 작성합니다.

중랑세무서입구모습
중랑세무서 입구

다른 세무서는 모르겠지만 보통 세무서 1층에 위치해 있을 거예요. 들어가면 휴업/폐업 신고서가 있는데 쉽게 적을 수 있었습니다.

중랑세무서1층창구
중랑세무서 창구
휴업폐업신고서

신고서를 제출하면 이렇게 접수증을 줍니다. 접수증을 가지고 2층에 있는 개인 통합민원실로 갔습니다. 식사시간 10분 전에 도착해서 빠르게 처리할 수 있었어요. 

중랑세무서2층개인통합민원실
개인통합민원실
개인통합민원실

1층에서 받은 접수증을 가지고 개인 통합민원실로 방문합니다.

중랑세무서일반임대사업자폐업접수증
중랑세무서 접수증

저는 임대사업을 하지 않고 폐업을 했기 때문에 추가 부가세는 없었지만 임대업을 하고 있었다면 그 해의 부가가치세 신고를 해야 합니다. 일단 소득이 있었으니 세금을 내야 하는 것은 맞겠죠. 저는 일반 임대사업자를 통해 분양가 건물분에 대한 10%의 부가가치세를 환급받았었기 때문에 이 환급받은 돈을 다시 돌려주어야 합니다.

임대사업자폐업후내야할부가가치세납부신고서
일반과세자 부가가치세 납부 신고서

제가 환급받았던 부가가치세는 900만 원 정도였습니다. 그리고 이득인 게 제가 받은 돈보다 만원 정도 덜 환급해도 되더라고요. 세무서에서 환급을 늦게 해 준 적이 있어서 이자분이 같이 들어와서 그 부분은 환수되지 않는 다고 하네요. 환수해야 할 세금은 1달의 기간이 주어지기 때문에 1달 안에만 납부하면 됩니다. 1층에 있는 셀프 납부창구에서 납부해도 되고 은행에서도 가능하다고 합니다. 

국세청 셀프납부창구

심지어 홈택스를 통한 온라인으로도 가능하고 카드도 된다고 하네요. 오피스텔을 분양받게 되면 일단 일반 임대사업자를 하는 것이 무조건 유리한 것 같습니다. 추후에 주택임대로 바꾸든 무등록으로 바꾸든 일단 일반임대사업자를 해서 부가가치세 환급을 받고 나중에 폐업신고하여 돌려주더라도 1달의 여유기간과 카드 납부가 가능하기 때문에 잔금을 만들기 정말 유용합니다.

국세청에 납부해야할 세금을 셀프 납부할 수 있는 수납기
국세 전자납부 방법

 

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