오피스텔 투자 - 주택임대소득 분리과세 해야하는 이유

오피스텔 투자 세금계산

주택임대소득 분리과세

 

벌써 오피스텔 월세를 주고 임대소득을 받고 있는지 6개월이 지났습니다. 좋은 가격에 세입자를 구했고 아직까지 아무 문제없이 월세를 받고 있습니다. 물론 오피스텔 가격은 변동이 없는 상태로 조금 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 저는 임대사업자를 내지 않고 무등록으로 월세를 주고 있어 나중에 주택임대소득신고를 해야 합니다. 요즘은 주택임대차 신고를 무조건 해야 하기 때문에 세금을 피할 수 있는 방법이 없습니다. 오늘은 주택임대차 소득세 계산과 분리과세에 대해서 알아보겠습니다.

주택임대차 소득세 계산

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주택임대차 소득세는 임대 총 수익이 2천만 원이 넘느냐 안 넘느냐로 차이가 발생합니다. 임대수익이 2천만 원 이하인 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 분리과세가 가능합니다. 본인의 소득분위를 계산해서 분리과세(세율 14%)가 이득이면 분리과세를 신청하면 됩니다.

 

■ 주택 임대소득이 2천만원을 초과하는 경우

 

임대소득이 총 2천만원이 넘을 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 신고하여야 합니다. 다른 대상 소득으로는 이자소득, 배당 소등, 상가 임대 소등, 사업 소득, 근로 소득, 연금소득, 기타 소득 등이 있습니다. 이러한 소득을 합산하여 세율에 맞게 세금이 결정됩니다. 아래 표를 보시면 쉽게 이해하실 수 있습니다.

합산 종합 소득에서 종합 소득 공제를 한 뒤 세율을 곱해주면 내가 내야할 세금이 나옵니다. 세금은 소득 구간에 따라 6~45% 까지로 위 표와 차이가 있습니다.(표 수정 필요)

 

■ 주택 임대소득이 2천만원 이하인 경우

 

주택 임대소득이 2천만원 이하인 경우에는 임대소득만 분리하여 신고하면 됩니다. 물론 본인이 원한다면 종합소득에 포함하여 신고하여도 됩니다. 본인이 다른 소득이 크지 않다면 분리과세를 하지 않는 것이 더 유리할 수 있습니다. 분리과세 신고 시에는 세율이 14%로 고정되니 합산 세율과, 불리과세시 세율을 잘 비교하여 선택하면 될 것 같습니다.

 

과세표준 세율은 아래와 같습니다. 주택임대소득 2,000만원을 포함한 종합 소득이 1억이라고 가정하면 분리과세를 하지 않았을 때 주택 임대소득에 대한 세율은 35%가 됩니다. 즉 분리과세를 했을 경우에 21% 정도의 세금을 절약하는 효과를 볼 수 있습니다. 물론 비용처리, 소득공제 등을 제외하고 단순 계산을 했을 경우입니다. 만약 과세 표준이 1,200만 원 이하일 경우는 세율이 6%이기 때문에 종합소득에 포함하는 것이 이득이겠습니다.