면목선 SH공사 들어오는 신내 오피스텔 동원 베네스트 시세
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- 2021. 7. 21. 17:48
면목선, SH공사, 산업단지 호재 있는
신내역 오피스텔 투자분석 및 시세
'양원지구 동원 베네스트'
안녕하세요. 기며기입니다.
한국 부동산원에서 제공하는 월간 주택 가격 동향 보고서를 보면 최근 매매 가격 증감률을 확인해 볼 수 있습니다. 정부에서는 부동산 가격 억제를 위한 다양한 정책을 펼치고 있지만 아래 표를 보시면 부동산 가격이 전혀 떨어지지 않고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 전국 부동산 매매 가격은 1월부터 월평균 0.77% 상승률을 보이고 있습니다.
특히, 9억 이하의 아파트의 가격이 급속도로 상승하면서 서민들의 내 집 마련은 더욱 힘들어지고 있습니다. 그래서 사람들이 눈을 돌리는 것이 바로 오피스텔입니다. 아파트에 비해서 아직 가격 상승을 하지 않았고 아파트를 도저히 넘볼 수 없는 실거주자들이 오피스텔, 빌라로 눈을 돌리고 있습니다. 거기에다 다주택자가 되면 세금폭탄을 맞기 때문에 임대사업자 등록 시 주택수에 포함되지 않는 오피스텔로 많은 수요가 몰리고 있습니다.
내년 2월 분양 예정인 신내 양원지구 동원베네스트 오피스텔에 대해서 알아보겠습니다. 신내 양원지구는 서울 중랑구 신내역에 위치한 10만 평 정도의 공공주택지구입니다. 서울에서 거의 마지막으로 볼 수 있는 곳으로 서울에서 상대적으로 개발되지 않은 중랑구를 발전시키기 위해 개발하고 있는 곳입니다. 신내 동원 베네스트는 양원지구 주택지구 보다 앞서 착공을 시작한 곳으로 신내역에서 도보 6분 정도 거리에 위치하고 있습니다.
신내 동원 베네스트 완공일/입주예정일
신내 동원 베네스트 오피스텔의 완공예정일은 22년 2월이었지만 완공 일정이 앞당겨져 21년 10월 입주를 예상하고 있습니다. 외관은 거의 완공된 상태로 직접 방문해 보니 내부 인테리어만 남아있었습니다. 21년 8월 중으로 확정 입주일 통보 예정이며 10월부터 입주 예정이라고 합니다.
신내 동원 베네스트는 실제로 본인이 미분양 청약분을 매입한 곳으로 완공되었다는 이야기를 듣고 방문해 보았습니다. 관리하시는 분이 구경해도 좋다고 하여 분양받은 매물 내부를 보고 올 수 있었습니다. 제가 분양받은 오피스텔은 29 타입으로 전용 9평 정도 되는 투룸입니다. 9평이지만 요즘 나온 신축으로 신혼부부까지 살기 좋게 잘 나왔습니다. 모델하우스를 볼 때보다는 조금 작은 느낌도 있었지만 고층에 뷰가 좋아서 실거주 하기에 딱 좋을 것 같았습니다.
신내 동원 베네스트 입지요건
신내 동원 베네스트는 신내역에서 도보 10분 정도 걸리는 능산 삼거리에 위치해 있습니다. 본인이 실제 도보로 걸어보면 10분이 걸리지 않아 도착할 수 있었습니다. 신내역은 작년부터 6호선이 연장되어 6호선 종점으로 이용되고 있습니다. 6호선과 경춘선의 환승역입니다.
오피스텔에서 3분 거리에 정말 많은 버스 노선이 있어 원하는 전철로 갈아타기 쉬웠습니다. 물론 강남으로 바로 갈 수 있는 노선이 없는 것이 아쉬웠습니다. 7호선을 타기 위해 버스를 타고 면목역으로 가거나 6호선을 타고 태릉입구로 가서 강남으로 가야 하는 부분이 큰 단점입니다.
그러나 2022년부터 착공되는 면목선을 이용하면 면목역까지 5정거장 이면 갈 수 있어 7호선으로 환승하기 더욱 편해졌습니다. 또한 청량리까지도 한번에 갈 수 있는 노선이 생겨서 청량리의 GTX를 쉽게 이용할 수 있어 강남 접근성이 더욱 좋아질 것 이라고 생각됩니다. 뿐만 아니라 망우역으로 들어오는 GTX-B 노선도 2022년 부터 착공 예정으로 버스로 10분 정도면 이동 가능합니다.
중랑구의 가장 큰 문제점은 일자리가 없다는 점입니다. 그래서 배드타운으로 많이 이용되고 있는데 이번 서울 균등 발전을 위해 SH공사가 중랑구로 이전을 하게 되었습니다. SH 공사 이전 확정된 위치는 바로 신내 동원 베네스 맞은편으로 결정되었어요. 실제로 제가 분양받게 될 집에서 찍은 사진입니다. 능산 삼거리 건너편에 있는 부지에 내년부터 SH 공사 건물 착공이 시작되어 2024년 완공 예정입니다. 상주 인력 1300명 정도, 유동 인구 10만 명 정도인 SH 공사가 바로 맞은편 부지에 들어서면 오피스텔의 수요도 자연스럽게 늘어날 것으로 생각됩니다.
신내역 주변 시세 및 수요층
신내역 매물 중의 대장은 신내역 바로 앞 신내 데시앙 아파트입니다. 친구가 데시앙 아파트에 살고 있었어서 자주 놀러 가 본 적 있는 곳입니다. 한때 아파트 헬스장도 이용했을 만큼 자주 가본 곳입니다. 친구가 데시앙 아파트를 팔고 나갔을 때보다 3억 정도 올랐습니다. 2020년 6호선 연장과 함께 SH 공사 이전이 확정되면서 급격히 상승했습니다. 물론 서울 9억 이하 집값 상승의 영향도 받았을 겁니다.
SH 공사와 함께 신내역 근처에 역세권 복합개발과 콤팩트시티 개발이 예정되어 있습니다. 차량으로 5분 정도 거리에 대형마트들이 있고 서울의료원 , 서울 북부병원 등도 위치해 있습니다. 네이버 부동산을 보니 벌써 전, 월세 매물이 나와 있더라고요. 주변에 오피스텔이 없어 정확한 시세 비교는 어려웠지만 대충 어느 정도 시세인지는 알 수 있었습니다. 29m 2가 층마다는 다르지만 평균 2억 6000만 원 정도였으니 분양가 대비 3000만 원 정도 올려서 전세를 받고 있는 것 같습니다. 동원 베네스트는 전매제한 단지로 취득 후 전매가 가능해서 매매 시세는 아직 올라오지 않고 있습니다. 전세 시세로 보니 분양가 대비 10% 정도는 오른 가격으로 매매가 될 것 같아 보입니다. 다만 초기에는 매매 물량이 많아 살짝 가격 하락은 있을 것 같네요. 취득세와 양도세 계산을 하고 나면 초기에 파는 것은 큰 이익을 보기는 어려 울 것 같아요.
양원지구 동원 베네스트 시세
양원지구 개발 관련 주변에 아직 공사를 하고 있는 곳이 많습니다. 또, SH 공사와 면목선 착공에 들어가면 한동안은 실제 살기에는 좋아 보이지 않습니다. 2년 동안은 대출금 납부를 위한 새 입자를 구하는 것이 중요할 것 같아요. 후에 SH 공사와 면목선이 완공되고 운영되기 시작하면 면목역 근처에 있는 노후된 오피스텔 소비층들이 많이 이동할 것 같습니다. 또한, 경기도에서 SH 공사에 출근하던 사람들이 가족과 함께 오지 못하고 혼자 거주할 목적의 수요도 예상됩니다.
제가 입주하게 될 호수는 일부러 고층으로 분양받았습니다. 오피스텔은 사실 낮은 층수가 더 인기 있다고 합니다. 저층일수록 가격은 저렴하지만 월세 수익이 똑같기 때문에 수익률이 높기 때문이죠. 그런데 저는 주거용 오피스텔로 이용될 예정이라 뷰도 중요할 것 같더라고요. 몇천 차이로 조금 더 새 입자의 수요가 높을 것 같아서 그렇게 결정했습니다. 그리고 실제로 올라가서 보니까 뷰가 만족스럽더라고요.
양원지구 동원 베네스트는 2개의 동으로 총 197세대가 있습니다. 주차 시설도 오피스텔 치고는 세대당 0.65대로 잘 되어있습니다. 바로 뒤에 구룡산이 있어 실거주로는 정말 좋을 것 같습니다. 일단 다음 달 자세한 내용이 나오면 대출도 받으러 가야 하고 입주일도 결정해야 하는 등 할 일이 많아질 것 같습니다.
